Milionário que ganhou dinheiro investindo em imóveis não quer investir agora, devido a alta de taxas no mercado imobiliário

Apesar do mercado imobiliário estar desfavorável agora, entenda como Todd Baldwin enriqueceu neste ramo.

O investidor milionário de Seattle, Todd Baldwin, nem sempre é convencional quando se trata de suas estratégias de investimento.

“Muitos investidores imobiliários vão discordar de mim, mas pessoalmente não vou pagar mais de 6% de juros sobre nada”, disse ele ao Insider em novembro, quando questionado sobre o aumento das taxas de hipoteca, que chegaram a 7% na semana, terminando em 21 de outubro de 2022. “Se o negócio for superior a 6%, vou pagar em dinheiro e espero obter um desconto.”

Baldwin está em uma situação privilegiada, pois ele pode pagar em dinheiro se achar o negócio certo. Em 2021, ele acumulou mais de US$ 1,5 milhão com a venda de propriedades, acordos de atacados e rendas de aluguéis. O Insider viu as cópias de seus contratos de vendas e pagamentos de inquilinos que confirmaram esses detalhes.

Milionário vendeu sua propriedade

Baldwin vendeu cinco propriedades no ano passado, incluindo a primeira casa que comprou por US$ 506.000 em 2015. Ela foi vendida por US$ 875.000, o que significa que ele ganhou quase US$ 370.000 de valorização em apenas uma propriedade.

Na época, ele e sua esposa Angela concordaram que era um bom momento para a venda. “Olhando para trás, foi absolutamente a decisão certa”, disse Baldwin.

Agora que as taxas de juros estão tão altas que o poder de compra encolheu. Baldwin explicou: “Seu imóvel pode valer ‘X’, mas isso não significa necessariamente que as pessoas possam pagar esse valor. O pagamento de uma casa de US$ 800.000 comprada em 2020 com uma taxa de juros de 2% é semelhante ao pagamento de uma casa de US$ 350.000 comprada hoje com uma taxa de juros de 7%”.

Ele não acha que poderia ter conseguido o mesmo preço de venda em suas casas se as tivesse vendido este ano.

A única compra relacionada a imóveis que ele fez em 2022 foi um terreno de 2,5 acres que ele comprou em agosto por US $ 735.000. “Paguei à vista porque as taxas de juros são muito loucas”, comenta Baldwin.

Ele e Angela, que atualmente “hackeiam a casa” e moram de graça em um duplex que converteram em triplex, planejam construir nos próximos anos uma casa dos sonhos na propriedade.

O atacado de imóveis

O atacado de imóveis também o manteve ocupado em 2022. Ele fez cinco negócios e arrecadou mais de US $ 1 milhão. Isso é uma das maneiras mais eficientes para ele ganhar dinheiro. “No que diz respeito ao número de horas trabalhadas em troca de dólares, não encontrei nada melhor para mim do que vender imóveis,” confessa ele.

Baldwin não é o único investidor com quem a Insider conversou recentemente que está evitando comprar propriedades de investimento no momento.

O investidor, Stephen Yin, de 27 anos, que comprou nove propriedades em Birmingham, Alabama, nos últimos dois anos, diz que atualmente não está procurando novos negócios imobiliários para investir, por causa do aumento das taxas de juros.

“Não sou ativo no mercado. As taxas são muito altas. Não posso ganhar dinheiro da maneira que quero ganhar.”, disse ele ao Insider em outubro.

Yin é muito consciente do preço e faz uma análise detalhada sempre que está avaliando em um imóvel alugado. Ele estuda os retornos em uma planilha do Excel, analisando coisas como o preço de compra da propriedade e as premissas de financiamento (incluindo a entrada, a taxa da origem do empréstimo e a taxa de juros), o aluguel mensal projetado e os custos operacionais (incluindo impostos sobre a propriedade, cuidados com o gramado, seguro e manutenção).

As atuais taxas de juros

Com as taxas de juros onde estão agora, “ainda posso ganhar dinheiro”, explicou ele, “mas minha margem de erro é muito menor. O que isso significa é que, se algo catastrófico acontecer como um HVAC quebrado, eu poderia estar em uma situação ruim.”

Yin não planeja expandir seu portfólio até que as taxas caiam ou haja um declínio significativo nos valores das casas.

Especialistas dizem que não há indicação de que as taxas cairão antes do final do ano. No entanto, a primavera e o verão de 2023 podem ser um bom momento para a compra, já que os economistas preveem que os preços das casas nos EUA podem cair até 20% no próximo ano e a Mortgage Bankers Association diz que pode haver uma possível queda nas taxas durante o primeiro semestre de 2023.

Baldwin entende que nem todos podem simplesmente pagar em dinheiro se quiserem investir agora. “Para ajudar a combater as altas taxas de juros, considere o hacking de casas”, disse ele. Foi assim que o investidor conseguiu lucrar em 2015, quando comprou sua primeira propriedade.

“Se você quer ser proprietário de uma casa, mas as taxas de juros fazem com que você não possa pagar, considere arranjar um colega de quarto. Se você mora com uma ou mais pessoas, pode cobrar aluguel, o que compensará sua hipoteca e potencialmente permitirá que você viva de graça”, recomenda ele.

Graças a essa estratégia conhecida como ” hackear a casa”, Baldwin não vive apenas de graça – ele obtém lucro simplesmente morando em sua própria residência.

“Eu sei que ter um colega de quarto pode ser uma droga. Fiz isso por cinco anos. Mas essa decisão me tornou um multimilionário e agora tenho a liberdade de fazer o que quiser,” disse ele.

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