Shelby Osborne: apenas 32 anos e mais de 70 unidades de aluguel

Entenda como ela continua aumentando seu fluxo de caixa no mercado imobiliário atual.

Shelby Osborne, 32 anos, veterana militar, esteve envolvida em quase todos os aspectos do setor imobiliário. Ela é a CEO da Five Pillars Team, uma equipe de corretagem criada por veteranos para ajudar militares e investidores a alcançar seus objetivos imobiliários, na eXp Realty.

Ela também é investidora com participação acionária em 74 unidades de aluguel, das quais possui 12 definitivas. A maioria das propriedades em que a Osborne investe está localizada na Carolina do Norte.

Especialista em aluguel

Ela não começou como uma especialista em imóveis.

A princípio Osborne começou sua carreira no Exército dos Estados Unidos em 2012. No entanto, depois de cinco anos de serviço, sua frustração com a vida cotidiana começou a crescer.

Ela não queria mais trocar seu tempo por dinheiro ou viver uma vida em que não tivesse um senso de controle.

Em 2017, ela havia considerado pela primeira vez a ideia de construir um portfólio imobiliário que pudesse gerar renda. O pensamento veio a ela quando ela alugou seu próprio condomínio em DuPont, Washington, depois de precisar se mudar.

Assim sendo, sem colocar muita preparação nisso, ou executar os números, sua unidade começou a gerar um fluxo de caixa de cerca de US$ 150 por mês depois que todas as despesas foram pagas.

Ela começou pensando consigo mesma, contanto que pudesse gerar um retorno suficiente em cada propriedade para cobrir a hipoteca e ter uma pequena margem de lucro, assim poderia continuar a comprar mais propriedades.

No início, Shelby usou suas economias em dinheiro para dar entrada em um duplex que comprou no final de 2017 em Fayetteville, Carolina do Norte. Foi seu primeiro investimento intencional. Nos cinco anos seguintes, Osborne continuaria a escalar, recorrendo a uma mistura de hipotecas convencionais, empréstimos VA, linhas de crédito de bancos e até emprestadores de dinheiro privados. Ela comprou a maioria de suas casas entre 2018 e 2020. Em 2021, ela disse ao Insider que desacelerou e adquiriu apenas mais três propriedades.

Taxas ao longo dos anos

Ao longo desses anos, as taxas de juros dos empréstimos eram baixas e as dívidas eram baratas, observou ela. O clima econômico criou mania no mercado imobiliário e uma enxurrada de compradores, o que levou a uma oferta apertada, alta demanda e aumento dos preços das casas.

Então ela tentou seguir outro caminho: Osborne começou a entrar em contato diretamente com os proprietários para encontrar propriedades fora do mercado, muitas das quais exigiam reformas.

Ela poderia trabalhar, virar a casa e depois revendê-la no mercado para lucrar com a crescente demanda. No entanto, como a demanda começou a cair devido ao aumento das taxas de juros, ela também freou essa estratégia. Atualmente, ela tem mais duas propriedades para terminar de lançar e elas serão as últimas, por enquanto, disse ela.

“Antecipo que esses dois últimos lançamentos ficarão no mercado e provavelmente levará algum tempo até conseguirmos um comprador”, disse Osborne.

Este ano, ela reduziu completamente os planos de compra de novas propriedades.

“Em vez de competir com a mania, especialmente projetando quando uma mudança de mercado viria , decidi aprimorar meu portfólio e otimizar os aluguéis que já tinha”, disse Osborne. “Por causa das taxas de juros serem tão baixas, aproveitei a oportunidade para examinar meu portfólio e refinanciar qualquer uma das minhas hipotecas de taxa ajustável em empréstimos fixos de 30 anos com a menor taxa de juros que eu poderia adquirir.”

Reajustes de taxas e aluguel

Ao longo de 2021, ela começou a refinanciar hipotecas de taxa ajustável para hipotecas de taxa fixa e juros baixos. Como suas propriedades estão registradas em LLCs, seus empréstimos foram fixados entre 4% e 5,5%. Embora seja mais alto do que um empréstimo para residência principal, é considerado baixo para hipotecas comerciais, observou ela.

Crescendo sem escala
Definitivamente, existem maneiras de continuar a expandir seus negócios ou lucros sem adquirir mais propriedades, disse ela.

À medida que o mercado imobiliário continua a desacelerar, Osborne revisitou seu portfólio para ver onde pode continuar aumentando seus retornos com o que já possui. Uma das primeiras coisas que ela fez foi cortar gastos desnecessários.

Normalmente, quando você está escalando um portfólio imobiliário, quaisquer tarefas que você não precisa fazer sozinho podem ser delegadas, observou ela. Isso remove responsabilidades de você e libera seu tempo para se concentrar em encontrar grandes negócios, acrescentou. Em troca, você paga para terceirizar essas tarefas.

Agora que ela tem mais tempo livre, Osborne está fazendo o oposto. Ela está reduzindo todas as tarefas que delegou anteriormente e, em vez disso, está fazendo ela mesma.

Despesas

A maior despesa que ela cortou foram as taxas de administração da propriedade. Ela fez isso mudando de usar uma grande empresa de administração de propriedades para contratar alguém que ela conhece como assistente virtual que ela paga por hora. Osborne disse ao Insider que treinou o assistente para gerenciar as propriedades. Por sua vez, ela estima economizar cerca de US$ 3.000 por mês.

Esse corte por si só seria equivalente à compra de outras 15 propriedades com um fluxo de caixa de US$ 200 por mês, observou ela.

Osborne então renegociou as taxas que ela pagava aos prestadores de serviços. Em particular, seus aluguéis de curto prazo, compostos por 14 propriedades próprias e quatro arbitradas , exigem que ela cubra despesas como serviços públicos, cuidados com o gramado, wifi e reabastecimento de mercadorias.

Como resultado, ela percebeu que os contratos que ela estabeleceu em 2019 e 2020 com a Spectrum para serviço de wifi aumentaram em média cerca de US$ 30 por mês ao longo dos anos para cada propriedade.

Osborne entrou em contato com a empresa e renegociou suas taxas de volta ao valor inicial. Muitos serviços de comunicação o colocarão na porta a uma taxa inicial que aumenta anualmente, observou ela. Ao entrar em contato com o provedor, independentemente de quantas propriedades você possui, você pode obter a taxa de volta à taxa inicial. Osborne agora definiu um lembrete de calendário em 11 meses que a levará a ligar para a empresa e solicitar que sua taxa permaneça a mesma.

Ela também revisou as taxas que estava pagando para cuidar do gramado. Quando ela foi inicialmente cotada, era para uma propriedade. Agora que ela tinha muito mais, ela podia negociar uma taxa de atacado.

Quanto economizou?

Abaixo está uma estimativa média aproximada de quanto Osborne conseguiu economizar fazendo pequenos ajustes.

Aluguéis de Curta Duração       
Despesas fixas a negociar Preço originalNovo preçoPoupançaNúmero de STR Ocorrência Mensal  Economias Mensais Aproximadamente. Economia anual
Internet $ 74,99 $ 44,99 $ 30,00181 $ 540,00 $ 6.480,00
Tratamento do relvado $ 65,00 $ 60,00 $ 5,00182 $ 180,00 $ 2.160,00
Taxas de limpeza $ 115,00 $ 105,00 $ 10,0018Numerosos $ 180,00 $ 2.160,00
Taxas de administração 25% do Lucro Bruto  De hora em hora   1 R$ 3.000,00 $ 36.000,00
       Economias anuais de linha de base  $ 46.800,00

Por fim, Osborne converteu seus aluguéis de curto prazo do Airbnb em estadias de médio prazo, que é um prazo mensal com um mínimo de 30 dias. Ela fez isso visando enfermeiras viajantes e companhias de seguros que exigem propriedades de realocação. Isso não apenas reduziu as despesas diárias de reabastecimento e limpeza, mas também garantiu o fluxo de caixa das propriedades para que ela não precisasse se preocupar com a ocupação. 

Ao todo, quase US$ 47.000 em despesas foram cortados anualmente. Se ela ganhasse essa quantia escalando, levaria muitos anos a mais e muitas outras propriedades que ela também teria que gerenciar. 

Ainda assim, os objetivos e prazos de todos são diferentes. 

Só porque Osborne não planeja aumentar seu portfólio este ano, não significa que não haja vantagens para os compradores. 

Ainda que, as taxas de juros sejam mais altas, os compradores têm muito mais poder do que tinham de seis a 18 meses atrás, disse ela.

“Pela primeira vez em muito tempo, você pode fazer uma oferta baixa, pode pedir concessões ao vendedor, para que ele pague alguns de seus custos de fechamento ou talvez reduza sua taxa”, disse Osborne. “Você pode pedir ao vendedor que faça reparos para você ou faça upgrades. Esses são os tipos de coisas que as pessoas que começaram a investir no mercado de mania podem não saber.”

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