‘Olhe para o Cinturão do Sol’, diz o investidor imobiliário que comprou seu primeiro imóvel aos 24 anos e agora possui 11 unidades de aluguel

Stephen Yin acredita que o investimento imobiliário é “a maneira mais testada e comprovada de criar riqueza geracional”, disse o nativo do Alabama de 27 anos.

Stephen Yin acredita que o investimento imobiliário é “a maneira mais testada e comprovada de criar riqueza geracional”, disse o nativo do Alabama de 27 anos.

Yin se envolveu no mercado imobiliário cedo. Ele comprou sua primeira propriedade de investimento aos 24 anos. Era uma casa unifamiliar em Birmingham, Alabama, que ele comprou com um amigo por US$ 40.000. Eles pagaram em dinheiro e dividiram o patrimônio igualmente. Yin vinha economizando cerca de 50% de seu salário de seis dígitos em private equity, tipo de investimento, por quase três anos e tinha os fundos disponíveis em uma conta poupança de alto rendimento

“Alguns dos maiores investidores se concentraram em imóveis, como Sam Zell”, disse Stephen Yin, referindo-se ao bilionário que foi chamado de “antepassado dos fundos de investimento imobiliário modernos”.

Hoje, ele possui 11 unidades em nove propriedades em Birmingham e ganha cerca de US$ 3.000 por mês em renda de aluguel, antes de contratar seguro e imposto predial. 

Vive em Los Angeles por causa de seu trabalho diário, não precisa necessariamente da renda extra, “mas gostaria que isso criasse riqueza geracional para meus futuros filhos”, disse ele. 

O Insider pediu a ele seus principais conselhos para investidores novatos que desejam colocar o pé na porta.

1. Concentre-se no Cinturão Solar 

Provavelmente, você já ouviu o ditado “localização, localização, localização” de um agente imobiliário ou investidor. Quando você está comprando uma casa, seja uma propriedade de investimento ou uma residência principal, a localização talvez seja mais importante do que qualquer outra coisa. É repetido três vezes para dar ênfase. 

Yin investe em Birmingham, a terceira maior cidade do Alabama e onde cresceu. 

Ele incentiva outros investidores a olhar para o Cinturão do Sol, que é uma região dos EUA que se estende pelo sudeste e sudoeste.

Muitos dos estados que são considerados parte do Cinturão do Sol, incluindo Alabama, Arkansas, Geórgia e Carolina do Norte, serão mais acessíveis para investir do que mercados maiores e com custo de vida mais alto, como Nova York, Chicago e São Francisco.

Yin gosta de Birmingham especificamente por algumas razões. “Birmingham tem uma população estável, tem algumas empresas da Fortune 500, incluindo a Vulcan Materials, e a habitação é barata, então o aluguel por metro quadrado que você pode obter será alto”.

Além disso, ele está apostando em sua familiaridade com a cidade para investir em bairros promissores.

“Tendo crescido lá, tenho uma boa compreensão dos diferentes bairros, como eles mudaram ao longo do tempo e como acho que mudarão nos próximos três a cinco anos”, disse ele.

2. Entreviste vários credores

A menos que você esteja comprando imóveis com dinheiro, precisará trabalhar com um credor hipotecário. 

Ter um credor em quem você confia é fundamental para ter sucesso no setor imobiliário, disse Yin, que iniciou sua carreira de investidor no Chase antes de mudar para um banco privado com sede no Alabama.

Há vantagens em trabalhar com bancos locais sobre os nacionais, disse ele: “Eles conhecem o mercado, você pode ter um relacionamento pessoal com eles e eles podem ser mais criativos e flexíveis com os tipos de produtos que podem oferecer a você”. Um grande banco como o Chase ou o Wells Fargo, por outro lado, não pode ser tão flexível: “Eles têm muito mais regulamentações e têm uma cartilha que usam”.

Stephen Yin
Yin está baseado em Los Angeles, mas investe em sua cidade natal, Birmingham. 

Yin entrevistou representantes de cinco bancos estaduais diferentes antes de escolher seu atual credor, o Bryant Bank. Ele os levou para almoçar e fez perguntas sobre o quão confortável eles estão fazendo imóveis residenciais e em quais mercados eles fazem a maioria de seus negócios. 

Yin trabalha com seu credor desde 2021 e tem um bom relacionamento pessoal, segundo o investidor. “Ele está disposto a financiar uma propriedade, um portfólio de propriedades, taxas fixas, taxas flutuantes e realmente sai e analisa a propriedade como parte do processo de subscrição.”

3. Sempre negocie o preço de compra da casa

Yin sempre pede um desconto de 30% sobre o que o vendedor está pedindo.

“Não sou bem sucedido em todas as minhas negociações”, ressaltou. “Espero ser reprimido. Eu ficaria preocupado se não fosse reprimido porque isso pode significar que há algo errado com a casa.”

Se o vendedor contestar, ele é muito claro sobre o motivo pelo qual está pedindo um preço mais baixo. 

“Eu basicamente direi que essas são as coisas que acho que precisam ser corrigidas se o dinheiro mudar de mãos”, disse Yin. “Ser capaz de comunicar claramente por que você se sente justificado e ao mesmo tempo estar interessado no que o outro lado tem a dizer me ajudou a chegar a um acordo”.

Se o vendedor não ceder no preço, Yin não tem medo de ir embora, ele acrescentou: “Estou confortável em passar. Não sou um comprador desesperado, mas adoro trabalhar com vendedores motivados”. 

Yin diz que se torna um negociador melhor a cada acordo. Ele também pegou dicas de dois livros de negociação: “Nunca divida a diferença” e “O poder de um não positivo”. 

Ele gosta de pedir 30% de desconto porque “é o suficiente para que possa aumentar seus retornos, mas não é baixo o suficiente para ofender o vendedor”, disse ele. “Você não quer insultar o vendedor.” 

Em geral, é importante estar consciente do preço e não apenas do preço da casa, ele disse: “Tenha consciência do preço de sua compra, do aluguel que está cobrando e do preço que deseja vender. Porque, em última análise, essas três coisas vão gerar retornos.”  

4. Espere cometer erros. Em vez de desanimar, aprenda com eles. 

“Eu cometo pelo menos um grande erro durante todo processo de fechamento”, disse Yin. 

Um erro inicial que ele cometeu foi não ter seu seguro residencial configurado para renovar automaticamente.

“Defina um lembrete de calendário que o alerte quando você deve revisar a apólice de seguro de sua casa”, aconselhou. “Se você não renová-lo, isso aumenta seu prêmio para o próximo ano e você está violando a lei porque toda casa precisa ser segurada. Foi um erro que cometi.”

Gaste tempo comparando diferentes seguradoras, ele acrescentou: “Uma boa vai te dar taxas mais competitivas, eles vão responder aos seus e-mails mais rápido e você terá um melhor atendimento ao cliente”.

Você aprenderá pequenos detalhes específicos da sua situação com experiência no mercado. Yin, por exemplo, teve que aprender a fechar uma propriedade remotamente, já que mora em Los Angeles, mas compra no Alabama.

“Alguns estados não permitirão que você faça um fechamento remoto”, disse ele. “A lei do Alabama permite isso, mas a lei da Geórgia não. Outra coisa: quando você assina seus documentos, você precisa assinar com tinta azul, não com tinta preta.”

Ele aceitou que, quando chegar a hora de fechar um negócio, algo provavelmente dará errado. Em vez de ficar desanimado ou frustrado, use isso a seu favor: “Suas maiores lições virão dos erros que você cometer durante qualquer processo de fechamento ou diligência.”

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