Um trabalhador que nunca ganhou mais do que um salário de US$ 52.000, construiu um portfólio imobiliário de 25 unidades.

compartilha as 4 estratégias que usou para encontrar dinheiro para comprar propriedades de investimento

A compra de imóveis requer dinheiro adiantado: na maioria dos casos, você precisa de dinheiro para um adiantamento e custos de fechamento.

Se você está comprando uma propriedade de investimento, pode precisar de ainda mais dinheiro. Isso ocorre porque a maioria dos credores hipotecários exige que os investidores paguem pelo menos 20% para um empréstimo convencional de taxa fixa. Considerando que, se você estiver comprando uma residência principal, poderá reduzir até 3,5% com um empréstimo do FHA – e às vezes até 0% com um empréstimo do VA .

Há uma grande diferença entre reduzir 20% versus 3,5%. Em uma casa de US$ 250.000, você está olhando para um adiantamento de US$ 50.000 em dinheiro versus um de US$ 8.750 – e isso excluindo os custos de fechamento, que podem ser milhares a mais. 

Ganhar dezenas de milhares de dólares em dinheiro tem sido, e continua sendo, uma barreira de entrada para muitos investidores imobiliários novatos. É um problema que um investidor da Virgínia enfrentou em 2016, quando começou a analisar propriedades de investimento.

Mark, que prefere não compartilhar seu sobrenome por motivos de privacidade, nunca economizou muito. Em 1998, após uma carreira de 10 anos na Marinha, ele começou a trabalhar como policial na Virgínia. Seu salário inicial era de US$ 23.000, ele disse ao Insider: “E quando me aposentei em 2018, minha renda anual era de US$ 52.000 por ano. Nunca ganhei muito dinheiro”. 

Ainda assim, ele conseguiu construir um portfólio imoveis o de 25 unidades em cerca de quatro anos , o que a Insider verificou. Hoje, ele e sua esposa se consideram financeiramente independentes e o casal vive de seus diversos investimentos. Eles não trabalham desde 2021, quando se mudaram da Virgínia para a Flórida.

Mark, agora com 55 anos, usou algumas estratégias diferentes para obter dinheiro adiantado enquanto construía seu portfólio.  

1. Ele usou um HELOC para comprar seu primeiro imóvel alugado

A primeira propriedade de investimento que Mark comprou foi uma casa unifamiliar de US$ 100.000 em Shenandoah Valley, Virgínia. Isso foi em 2017. Ele tinha cerca de US$ 25.000 em economias na época, ele estimou. Ele construiu a maior parte desse pé-de-meia depois que pagou sua residência principal em 2015 e não teve um pagamento de hipoteca.

Em vez de usar todo o seu dinheiro para cobrir um adiantamento de 20% e custos de fechamento, ele obteve uma linha de crédito de capital próprio (HELOC), que permite que você faça um empréstimo contra o valor avaliado mais atual da sua casa para acessar o dinheiro. Pense nisso como um cartão de crédito: você obtém um limite de crédito que pode ser emprestado por um determinado período de tempo, geralmente de cinco a 10 anos, chamado de “período de saque”.  

A maioria dos credores permite que você empreste até 85% do valor da sua casa, mas Mark queria um modesto HELOC. Ele emprestou US$ 30.000 do banco e usou cerca de US$ 17.000 de seu limite total para pagar a entrada na compra do imóvel. Ele cobriu o restante de seus custos iniciais com economias que já tinha em mãos.

“Lembro-me de sentar no escritório da cooperativa de crédito e perguntar: ‘Então, quando eu conseguir esse HELOC, posso gastá-lo em qualquer coisa que eu quiser?’ E a senhora disse: ‘Sim, o que você quiser'”, lembrou Mark, que fechou a casa em janeiro de 2017.

Uma vez que ele conseguiu um inquilino e começou a cobrar aluguel de forma consistente, ele estava lucrando cerca de US$ 220 por mês, disse ele. Ele colocou parte desse dinheiro na poupança e usou parte dele para pagar seu saldo HELOC. 

Os termos HELOC variam, mas normalmente têm um período de reembolso de 10 a 20 anos e vêm com uma taxa de juros variável.

2. Ele se retirou de seu plano 457 depois de se aposentar como policial  

Mark vinha economizando em um plano 457 desde 1998, quando ingressou na força policial. Este é um plano de aposentadoria com vantagens fiscais semelhante a um 401(k), mas com uma diferença principal: quando você se demite ou se aposenta, você pode acessar seu dinheiro sem pagar uma taxa (com um 401(k), se você retirar seu dinheiro antes idade 59 ½, você receberá uma multa).

Mark se aposentou em 1º de abril de 2018, o que significa que ele teve acesso aos US$ 65.000 que economizou em seu plano 457. Depois que os impostos foram retidos, seu saldo ficou em torno de US$ 45.000, ele observou: “Foi depositado em minha conta e algumas semanas depois eu o retirei para usar como adiantamento”.

Mark Virgínia Investidor
Mark e sua esposa pararam de trabalhar em 2021 quando se mudaram para a Flórida. 

Ele usou quase todo esse dinheiro para comprar sua segunda propriedade de investimento: um triplex de US$ 199.500 na Virgínia.

Ele fechou em 31 de maio de 2018. Em 1º de junho, “recebi três cheques de aluguel porque já havia três inquilinos morando lá”, disse ele. Tornou-se sua melhor propriedade de fluxo de caixa na época.

3. Ele transferiu dinheiro em seu Roth IRA para um IRA autodirigido (SDIRA)

No final de 2018, Mark tinha seis unidades de aluguel e estava curtindo o processo de compra do imóvel. Além disso, ele estava gerando um fluxo de caixa positivo e começando a ver como o investimento imobiliário poderia ajudá-lo a construir riqueza a longo prazo. Em 2019, “eu queria aumentar um pouco”, disse ele.

Embora ele continuasse a acumular suas economias rapidamente, graças a um baixo custo de vida e renda crescente (além disso, ele trabalhou meio período nos correios e na YMCA local depois de se aposentar em 2018), ele não tinha dinheiro ilimitado para trabalhar com. 

Ele estava assistindo muito conteúdo imobiliário no YouTube na época e aprendeu através de um vídeo que você pode comprar imóveis com um IRA . Pode ser uma estratégia complicada – requer um IRA autodirigido e há estipulações, inclusive que você não pode morar na propriedade – mas ele decidiu tentar.

Mark vendeu as ações em seu Roth IRA, transferiu-as para um Roth IRA autodirigido e comprou uma propriedade pronta em dinheiro dentro de seu SDIRA. (Propriedades chave na mão são casas que estão em pleno funcionamento e prontas para alugar imediatamente.)

Ele e sua esposa acabaram fazendo a mesma coisa com seu Roth IRA em 2020: eles venderam as ações em seu Roth normal, transferiram o dinheiro para um SDIRA e pagaram em dinheiro por outra propriedade pronta para uso.

4. Ele usou um empréstimo 401(k) para fazer a estratégia BRRRR

Se você tiver dinheiro em um plano 401(k), normalmente não poderá sacar seus fundos até os 59 anos e meio sem incorrer em uma taxa de saque antecipado. Existem algumas exceções, no entanto. Um empréstimo 401(k) permite que você pegue dinheiro emprestado de sua conta e pague em cinco anos, com juros. Foi o que Mark e sua esposa fizeram para acessar dinheiro para uma propriedade que compraram em Birmingham, Alabama, em 2019. (Ele não tinha esse tipo de conta de aposentadoria, mas sua esposa tinha por meio de seu trabalho na fábrica.)

“Há um limite de quanto você pode retirar do seu 401(k)”, explicou Mark. “O limite mudou desde então, mas era um máximo de US$ 50.000 quando o fizemos. Você pode retirar o dinheiro de sua conta sem multas, desde que pague de volta com seu cheque de pagamento.”

Tenha em mente os possíveis contratempos que podem surgir com a contratação de um empréstimo 401(k) : você está usando seu dinheiro de aposentadoria futura e pode inviabilizar o progresso de sua poupança; você está perdendo em juros compostos; e se você não pagar seu empréstimo no prazo, poderá incorrer em multas fiscais.

Mark e sua esposa usaram o dinheiro do empréstimo 401(k) para comprar um imóvel que precisava de muito trabalho, com a intenção de fazer a estratégia BRRRR (comprar, reabilitar, alugar, refinanciar, repetir) . Envolve comprar e lançar uma propriedade em dificuldades, alugá-la e, em seguida, fazer um refinanciamento de saque na propriedade para que você tenha fundos para comprar outra propriedade e repetir o processo.

Mark comprou uma casa de $ 24.000 e gastou $ 22.000 em reformas, o que significa que ele estava all-in por $ 46.000. Pouco depois de terminar a reforma, a casa avaliada em $ 77.000, ele disse: “Então eu fiz um refinanciamento de saque, onde você faz uma hipoteca sobre a propriedade. Eu fui com $ 51.500 porque o banco aprovou tanto”.

Ele usou a maioria desses fundos para pagar completamente o saldo do empréstimo 401(k) de sua esposa, que era um pouco menos do que os US$ 46.000 que eles tiraram desde que estavam pagando o saldo a cada duas semanas.

“Foi um BRRRR de sucesso porque saímos de lá possuindo uma casa alugada com um inquilino e não gastamos dinheiro do próprio bolso”, disse Mark, que chama essa propriedade de sua “casa grátis”. 

Pode ser uma estratégia arriscada , no entanto. Especialmente agora, ele apontou: “Os preços dos imóveis estagnaram e alguns mercados podem estar recuando um pouco, então é um pouco mais arriscado agora fazer um BRRRR do que antes.

“Se alguém está na mesma situação que eu estava – sua residência principal está paga, eles estão vivendo de forma barata e eles só querem um pouco de assistência – usar um HELOC pode ser uma ótima maneira de ter acesso a uma pequena quantia em dinheiro com uma taxa de juros competitiva.”

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