Um homem de 39 anos que possui 21 casas de aluguel disse que há 4 coisas que ele gostaria de saber quando começou a comprar propriedades há 18 anos – e compartilha como evitar seus erros passados

Quando Tom Brickman, 39, comprou sua primeira propriedade, ele tinha apenas 21 anos. Era uma unidade multifamiliar de $ 90.000, e ele morava no apartamento de baixo. Desde então, ele construiu um portfólio de 21 propriedades para aluguel no Texas e em Ohio .

Quando Tom Brickman, 39, comprou sua primeira propriedade, ele tinha apenas 21 anos. Era uma unidade multifamiliar de $ 90.000, e ele morava no apartamento de baixo. Desde então, ele construiu um portfólio de 21 propriedades para aluguel no Texas e em Ohio .

“Concentrei-me no que outros investidores ignoraram”, disse Brickman ao Insider, acrescentando que prefere comprar partes superiores do fixador do que obter propriedades prontas para uso.

O portfólio de Brickman cresceu tanto que ele não precisa mais trabalhar das 9h às 17h, e pode gastar todo o seu tempo e energia em seu portfólio imobiliário e em uma agitação paralela que ele tem vendendo coisas no eBay.

“Consegui mudar minhas prioridades para o que importa”, disse ele, acrescentando que deixou o emprego principalmente porque gosta da flexibilidade de poder criar sua própria agenda. De acordo com documentos revisados ​​​​pelo Insider, Brickman ganha mais de US $ 7.400 por mês em lucros apenas com suas propriedades.

Tem sido um processo lento, no entanto. Brickman enfatiza frequentemente que levou 18 anos para chegar ao ponto em que está atualmente e que cometeu vários erros ao longo do caminho.

Ele compartilhou quatro coisas com o Insider que gostaria de ter sabido quando começou a investir em imóveis – e o que aprendeu com esses erros.

  1. Não leve os problemas dos inquilinos para o lado pessoal
    Uma coisa que Brickman disse que é realmente importante quando se trata de ser um proprietário de sucesso é ter um relacionamento positivo, mas profissional, com seus inquilinos.

“Seus inquilinos não são seus amigos”, disse Brickman. “Isso não é pessoal, e você tem que administrá-lo como se fosse um negócio.”

Ele então disse que, quando comprou seu primeiro imóvel, teve um problema com sua inquilina no andar de cima porque ela estava fumando muita maconha dentro de seu apartamento, o que fazia com que as roupas de Brickman cheirassem a maconha o tempo todo – incluindo seu uniforme de trabalho.

“Eu realmente não me importava se ela sentasse do lado de fora para fumar, mas quando minhas roupas começaram a cheirar, fiquei chateado”, disse Brickman. “Se você deixar as coisas deslizarem uma vez, as pessoas tentarão fazer isso de novo, e de novo e de novo – e os problemas começarão a se tornar muito problemáticos”.

Brickman disse que levou alguns anos para aprender essa lição, mas agora ele tem um relacionamento melhor com seus atuais inquilinos, agora que estabelece limites e mantém as coisas profissionais.

“Tenho inquilinos favoritos”, disse Brickman. “Tenho uma inquilina que me dá vegetais de sua horta sempre que estão na estação e eu a vejo.”

  1. Não aceite cheques pessoais
    Outro problema que Brickman encontrou ao trabalhar com inquilinos são cheques devolvidos e taxas de cheque especial ao receber aluguel.

“Uma vez um inquilino me deu três cheques sem fundos”, disse Brickman. “Eu deveria ter dito a ela depois do primeiro que ela precisava me dar dinheiro ou uma ordem de pagamento.”

Ele acrescentou que não apenas ele não estava recebendo o aluguel que esperava da propriedade, mas toda vez que tentava descontar um de seus cheques devolvidos, o banco cobrava uma taxa de US $ 30 por isso. Agora, ele só aceita certos tipos de pagamentos todos os meses.

Embora plataformas como Zelle, CashApp e Venmo não existissem quando Brickman começou, ele disse que as considera muito úteis quando se trata de cobrar aluguel.

“Tenho dois inquilinos em dinheiro”, disse Brickman. “Muitos deles são digitais através do Zelle e CashApp. Eu também tenho um através do Google Pay e alguns através do Venmo.”

Além das sugestões de Brickman, também existem outras ferramentas que os proprietários independentes podem usar para cobrar aluguel facilmente online. Um popular é o TurboTenant , que também fornece aos proprietários outros recursos para arrendamentos e triagem de inquilinos, entre outras coisas.

  1. Não se exagere
    Brickman disse que o máximo que ele já perdeu em uma propriedade foi com a terceira casa que ele comprou. Foi em Cleveland, Ohio, e ele disse que lhe custou US$ 85.000.

“Isso foi em 2005, e caiu de valor pela metade em 2007 – como pela metade “, disse Brickman, acrescentando que quando vendeu a propriedade cerca de 10 anos depois, ela foi vendida por apenas US$ 63.000.

Ele acrescentou, no entanto, que estava realmente feliz com a venda, porque sentiu que estava tirando a propriedade do seu cabelo.

“Tive que fazer um despejo lá, e só fiz três despejos nos últimos 18 anos”, disse Brickman. “Foi apenas um fracasso do início ao fim, não me arrependo de vendê-lo.”

Ele disse que a propriedade o “drenou” ao longo de 10 anos e que odiava falar sobre a propriedade com seus contadores.

Quando Brickman comprou a propriedade em 2005, ele não foi obrigado a pagar nada por ela e acrescentou que, em retrospectiva, “não tinha nada que comprá-la em primeiro lugar”.

“Eu confundi os pagamentos só para não ter que fazer uma execução hipotecária”, disse Brickman. “Eu não queria estragar meu crédito, então continuei pagando até que finalmente conseguisse tirá-lo dos livros.”

Atualmente, Brickman disse que só tem duas hipotecas em todas as suas 21 propriedades.

“É aí que está o meu nível de conforto”, disse ele. “Lembro que no início do COVID, eu tinha essas duas hipotecas e pensei comigo mesmo: ‘Tudo bem, se eu cobrar aluguel de apenas três pessoas.’ Sempre cresci mais devagar do que outros, chegando a 300 portas, mas é aí que meu nível de conforto está na construção do meu portfólio imobiliário.”

Brickman disse que, às vezes, quando lê sobre outros investidores imobiliários assumindo esse tipo de alavancagem, ele acha assustador, e disse que às vezes sente ansiedade de segunda mão ao ler sobre isso. No entanto, ele também acrescentou que existem outros investidores no espaço que têm patrimônio líquido mais alto e podem se dar ao luxo de fazer isso mais do que ele.

Ele acrescentou que, à medida que seu portfólio cresce, mais e mais investidores querem fazer parceria com ele em determinadas propriedades.

“Duas das minhas 21 portas são com parceiros e essas são as minhas duas portas mais difíceis”, disse Brickman. “Eu tenho hesitado em aceitar mais parceiros agora.”

Ele disse que não necessariamente desencoraja a contratação de parceiros, mas que aumentou seu portfólio em cinco propriedades apenas no ano passado, e disse que isso é “grande para ele”, acrescentando que todas essas cinco novas propriedades são não hipotecados e foram comprados com o produto da venda de outro imóvel.

  1. Faça uma inspeção adequada antes de comprar um imóvel
    Garantir que a casa não esteja totalmente além do reparo é especialmente importante para investidores como Brickman, que gostam de comprar propriedades indesejadas que precisam de muito trabalho e investir muito tempo e dinheiro nelas.

“Com algumas casas, você vai gastar mais do que vale a pena tentar montá-la”, disse Brickman. “A fundação [reparo] é enorme e o encanamento é enorme.”

Em relação às fundações, Brickman disse que o tipo de fundação da casa também é muito importante.

“Adoro fundações de pilares e vigas, que eram muito populares na década de 1950”, disse Brickman. “Eu odeio fundações de laje, porque quando elas estão quebradas, elas são realmente difíceis de consertar. não vai se for uma fundação de laje rachada.”

Brickman disse que uma coisa que aprendeu ao longo dos anos é que é realmente importante desembolsar algumas centenas de dólares para uma inspeção adequada antes de comprar uma propriedade, e que ele se arrependeu de não ter feito isso com a primeira propriedade que comprou.

Além das recomendações de Brickman, também é importante observar se seu inspetor está trabalhando com seu agente imobiliário. Para evitar conflitos de interesse, geralmente é uma boa ideia encontrar alguém que trabalhe separadamente do agente que está tentando vender a casa.

“Eu imediatamente me arrependi dois meses depois, porque eles colocaram batom em um porco”, disse Brickman. “Eu tinha uma poça de água no porão.”

Ele acrescentou que acabou conseguindo corrigir esses problemas e que está tudo bem agora, mas ele nunca cometerá o erro de não ter uma propriedade inspecionada novamente.

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