A desaceleração do mercado imobiliário dos EUA durará mais do que o originalmente esperado, já que as vendas pendentes de casas caem de um penhasco, diz o principal economista da Associação Nacional de Corretores de Imóveis

No mercado imobiliário dos EUA, um mês pode parecer uma eternidade.

Um único ciclo lunar é tempo suficiente para que as vendas pendentes de casas – um indicador importante baseado em contratos assinados – caiam 2%, como aconteceu em agosto de 2022, de acordo com um relatório de 28 de setembro da National Association of Realtors (NAR).

E, evidentemente, também é um período suficiente para Lawrence Yun, economista-chefe do NAR, fazer uma mudança substancial em suas perspectivas do mercado imobiliário para 2023.

No mês passado, Yun disse ao Insider que o mercado imobiliário dos EUA estava em recessão depois que as vendas de casas existentes caíram por seis meses consecutivos, mas acrescentou que a fraqueza provavelmente não duraria muito .

“Acho que podemos ver dois ou três meses adicionais de algum declínio – nada significativo”, disse Yun em uma entrevista no final de agosto ao Insider.

Avançando para agora, Yun vê as vendas de casas caindo 7,1% em 2023 , mesmo que haja uma recuperação sólida na segunda metade do ano. Isso implica uma desaceleração acentuada de três quartos que é pelo menos três vezes mais longa do que os três meses que Yun estava pedindo no mês passado.

Quando o Insider perguntou a Yun por que sua perspectiva mudou algumas horas após a publicação do relatório, sua resposta não poderia ter sido mais simples.

“A grande notícia para o mercado imobiliário são as taxas de hipoteca que saltam tão alto, tão rapidamente”, disse Yun ao Insider em uma entrevista em 28 de setembro. “Mesmo esta semana – apenas na semana passada, estava em torno de 6%. Agora parece que vai atingir a taxa de hipoteca de 7%. Essas são mudanças substanciais.”

Um aumento de um ponto percentual nas taxas de hipoteca pode não parecer muito, mas é uma mudança monumental. A colega de Yun, Nadia Evangelou, que é diretora de pesquisa imobiliária da NAR, disse recentemente ao Insider que esse salto prejudica a acessibilidade das casas em até 13% nos preços das casas . Essa é uma das principais razões pelas quais ela espera mais seis meses de vendas lentas de casas nos EUA .

Não é de admirar, então, por que Yun disse que o pagamento médio da hipoteca aumentou cerca de 50% ano a ano, depois que as taxas subiram de 3% para 7% este ano. E embora não seja seu caso base, Yun disse que as taxas de hipoteca de 8% não podem ser descartadas se a já alta inflação “ficar fora de controle”.

O aumento das taxas de hipoteca vai esmagar as vendas de casas – não os preços
A queda de 24,2% nas vendas de casas pendentes em relação ao ano anterior e o terceiro declínio mensal consecutivo podem ser atribuídos à onda de aumento das taxas de juros do Federal Reserve . À medida que o banco central dos EUA aumentou as taxas na esperança de desacelerar os aumentos de preços, as casas tornaram-se menos acessíveis , o que significou menos vendas. Taxas mais altas também desaceleraram a economia , esfriando o mercado imobiliário, observou Yun.

“As taxas mais altas da década reduziram profundamente as assinaturas de contratos”, disse Yun em um comunicado à imprensa que acompanhou o relatório. “Se as taxas de hipoteca moderarem e a economia continuar criando empregos, a compra de casas também deve se estabilizar.”

No entanto, Yun não vê taxas de hipoteca mais moderadas tão cedo. Em vez disso, ele previu que eles permanecerão em cerca de 7% nos próximos meses, já que a inflação permanece alta, então revisou sua perspectiva de vendas de casas para 2023 de acordo. O chefe da economia está pedindo uma queda de 15,2% ano a ano nas vendas de casas existentes este ano, após a queda de 19,9% em agosto .

Mas vendas mais fracas não reduzirão os preços amplamente em 2023, na opinião de Yun. Em vez disso, ele vê os preços médios das casas subindo 1,2% no próximo ano , o que seria mais fraco do que o aumento esperado de 9,6% para este ano, mas o suficiente para que a desconexão deste ano entre os preços das casas e as vendas persista.

Os preços permaneceram resilientes em 2022, apesar das vendas mais baixas devido ao baixo estoque, embora isso esteja começando a mudar. O índice S&P CoreLogic Case-Shiller 10-City Composite caiu notavelmente em julho em relação ao mês anterior e parece ter atingido o pico, mostrou um relatório de 27 de setembro. E os próprios dados do NAR mostram que as vendas de casas existentes caíram nacionalmente em meses consecutivos .

“Isso implica que o mercado está passando por uma transição”, disse Yun sobre a última leitura da Case-Shiller. “Os preços da Case-Shiller ainda estão 15% acima de um ano atrás. Mas o fato de que a mudança mês a mês está mostrando declínio significa que em cerca de seis meses, acho que a Case-Shiller também mostrará essencialmente nenhum crescimento de preço, o que significa que metade da América provavelmente verá alguns declínios de preços, mas a outra metade verá alguns aumentos contínuos de preços.”

Mercados caros como São Francisco, Los Angeles, Nova York e Seattle estão entre as cidades mais sensíveis a taxas de hipoteca mais altas, disse Yun. Ele acrescentou que o primeiro pode ver quedas de preços de 10 a 15% no próximo ano.

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