‘Tudo ficou espumoso’: o CIO de uma empresa de investimento de crédito privado diz que, apesar de uma possível correção imobiliária, os dados sugerem que o mercado está em pé de igualdade

'Tudo ficou espumoso': o CIO de uma empresa de investimento de crédito privado diz que, apesar de uma possível correção imobiliária, os dados sugerem que o mercado está em pé de igualdade

À medida que o Fed continua a pressionar as taxas de empréstimo para ajudar a combater a inflação, o efeito pretendido de esfriar o mercado imobiliário parece estar bem encaminhado. 

Em setembro, as taxas de hipoteca atingiram picos não vistos nos últimos 15 a 20 anos. A hipoteca fixa média de 30 anos passou a ter uma taxa de juros de 6,29%, e o prazo de 15 anos atingiu 5,44%, segundo dados da Freddie Mac . 

As vendas de casas existentes caíram 0,4% em agosto em relação ao mês anterior e 19,9% em relação a um ano atrás, segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis . Os altos níveis de construção de quase uma década observados nos últimos dois anos e a queda na demanda fizeram alguns especialistas se prepararem para um acidente no estilo de 2008 . Os compradores também estão apreensivos. Em junho, 14,9% das casas sob contrato caíram, de acordo com um relatório da Redfin, uma corretora de imóveis.  

Mas Sean Bill, diretor de investimentos da Prime Meridian Capital Management, diz que dados recentes de hipotecas e vendas sugerem que o mercado imobiliário ainda está forte. 

“Sentimos que o nicho em que estamos, em termos de propriedades de valor agregado, é bastante forte, bastante estável”, disse Bill. “E pode haver um pouco de correção aí. Mas eu diria que temos uma visão relativamente contrária de que não estamos super empolgados com o mercado imobiliário.”

Sua empresa, que opera na área da Baía de São Francisco, é uma empresa de gestão de investimentos de crédito privado que atua no mercado imobiliário. Eles compram ações fracionadas ou empréstimos inteiros e financiam depósitos de crédito para o setor. De sua perspectiva, a oferta de moradias permanecerá apertada, independentemente de uma queda na demanda. Além disso, o consumidor americano está em uma posição muito mais forte do que em 2008, acrescentou. 

Quando sua empresa subscreve empréstimos, eles analisam os principais pontos de dados, incluindo a oferta e a demanda do mercado. Seu foco é principalmente em regiões que não têm muitas construções novas, mas onde micro incorporadoras estão lançando casas. 

Ele reconhece que definitivamente há espaço para uma correção.

“Sem dúvida, tudo ficou espumoso”, disse Bill. “Estamos saindo de um ambiente de política de taxa de juros zero por uma década, haverá espuma que será retirada desses mercados, mas não espero que seja algo como 2008 ou 2009, onde caiu 30% para 40%. Os consumidores estão em muito melhor forma do que estavam naquela época.”

Por um lado, os proprietários são menos alavancados. Na verdade, eles estão em mínimos históricos, acrescentou. Eles também têm uma quantidade enorme de patrimônio em suas casas, graças ao boom imobiliário durante a pandemia, que viu os valores das casas dispararem. No entanto, os proprietários de imóveis em áreas que tiveram uma das maiores demandas nos últimos dois anos também podem testemunhar uma correção mais drástica , portanto, uma volatilidade contínua nos preços de venda de casas e no patrimônio líquido. 

O gráfico a seguir fornecido pela Prime Meridian Capital demonstra que o consumidor está subalavancado em relação à América corporativa e em relação à crise financeira de 2008. 

Este gráfico demonstra a dívida corporativa em relação à dívida das famílias

Além disso, a maioria das hipotecas são atualmente de taxa fixa. Quase não há empréstimos com taxas variáveis, o que foi um grande problema na crise financeira, observou Bill. Isso também se presta a uma oferta apertada, porque a maioria dos proprietários não achará fácil vender e comprar durante um período de altas taxas de juros. 

“Eles estão meio presos em suas casas atuais”, disse Bill. Se o valor de suas casas aumentou ou até dobrou de valor nos últimos seis anos e eles querem fazer uma mudança paralela, isso dobraria sua base de custo, observou ele. A taxa de hipoteca da casa anterior poderia ter sido de 3%. Agora, será mais próximo de 6%. Isso também significa um aumento significativo em sua base tributária. Assim, a acessibilidade do comprador diminui, acrescentou. 

O gráfico abaixo demonstra a diferença significativa entre o período entre 2008 e 2022. Em 2006, 50% das hipotecas tinham taxas ajustáveis. Em 2022, são apenas 2%.  

O gráfico demonstra a participação das hipotecas a prazo.

As pontuações de hipotecas são bastante fortes em 776, que está acima da média de longo prazo de 750.

Gráfico para pontuações de crédito hipotecário dos EUA.

“Muitos proprietários estão sentados em um monte de patrimônio”, disse Bill. “Acreditamos que combinado com eles terem hipotecas de taxa fixa a taxas muito baixas torna improvável que eles estejam procurando mudar ou listar essas casas. Portanto, vemos isso como um fator que pode manter a oferta bastante apertada.”

A dívida média em relação ao valor dos proprietários de casas é de apenas 27%. O gráfico abaixo demonstra taxas de hipoteca historicamente baixas sobre dívidas pendentes desde 1979. 

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