Os desenvolvedores correm para converter hotéis e escritórios degradados em apartamentos novos e brilhantes, à medida que os custos de novas construções e empréstimos de dinheiro aumentam

Alguns promotores imobiliários estão cada vez mais visando escritórios e hotéis para conversão em apartamentos porque, segundo eles, esses projetos são os únicos que fazem sentido financeiro no momento.

Alguns promotores imobiliários estão cada vez mais visando escritórios e hotéis para conversão em apartamentos porque, segundo eles, esses projetos são os únicos que fazem sentido financeiro no momento.

Essas conversões – conhecidas como “reutilização adaptativa” – não são novas, mas os investidores dizem que estão se tornando mais atraentes como estratégia, especialmente para os setores imobiliários que se tornaram subutilizados ou em dificuldades na economia pandêmica.

Para muitos desenvolvedores, encontrar projetos novos e mais baratos é a principal preocupação, pois eles são pressionados por aumentos aparentemente inexoráveis ​​na inflação, nos custos de construção e nas taxas de juros. Os bancos também estão apertando seus bolsos para projetos de longo prazo mais arriscados que podem ser deixados de lado em uma recessão, disse Emily Hubbard, cofundadora do Sage Investment Group, uma empresa de investimentos imobiliários que faz reformas e conversões multifamiliares.

O que não mudou, acrescentou Hubbard, é a necessidade de moradia em todo o país. “Está na vanguarda da mente de todos”, disse ela.

Assim, a Sage, que administra mais de US$ 50 milhões em imóveis, está convertendo um Econo Lodge e um Travelodge em Tacoma, Washington, de hotéis para estadias prolongadas em moradias de baixa renda, disse Hubbard ao Insider. A empresa gastou um total de US$ 14,2 milhões para adquirir as propriedades, que Hubbard descreveu como “no lado decadente”.

Hubbard disse que essas oportunidades estão surgindo com mais frequência.

As conversões podem ajudar a rejuvenescer propriedades decadentes

“Há muitos empresários que tiveram que usar suas reservas financeiras durante a pandemia e agora estão vendendo seus ativos”, disse Hubbard. Ela acrescentou que, com as compras do motel, “também estamos revitalizando algo em vez de construir algo novo, por isso é bom para o meio ambiente e também para a comunidade local”.

Sage supervisionou alguns projetos muito diferentes antes da pandemia.

Em 2019, adquiriu o Sahara, um complexo de moradias estudantis e aluguel de curto prazo de 173 unidades em Tucson, Arizona, por US$ 8,5 milhões, e gastou outros US$ 2,7 milhões na reforma dos apartamentos, que foram comercializados para jovens profissionais, segundo a agência . Site da Sage . Naquele ano, gastou US$ 4,5 milhões para comprar e reformar os Apartamentos da Vila Olímpica em Tacoma, Washington, cujos aluguéis foram aumentados para “taxa de mercado”, diz o site .

O site diz que ambos os projetos resultaram em taxas internas de retorno de 40% ou mais. Hubbard espera que a conversão do Travelodge produza uma taxa de retorno semelhante depois de concluída.

O Sage Investment Group está transformando este Travelodge em Port of Tacoma, Washington, em habitação de baixa renda
O Sage Investment Group converterá este Travelodge em Port of Tacoma, Washington, em habitação de baixa renda. 

As conversões geralmente satisfazem as necessidades dos desenvolvedores e de seus credores porque muitos projetos podem ser concluídos de forma rápida e relativamente barata. Por exemplo, Hubbard disse que a Sage normalmente conclui um projeto de conversão em sete meses, em comparação com um cronograma de três a cinco anos para novas construções.

As conversões estavam se tornando mais populares antes mesmo que o aumento das taxas começasse a prejudicar as margens. O mercado de aluguel online RentCafe estimou que em 2021 os desenvolvedores finalizaram mais de 20.100 conversões de apartamentos, quase o dobro do volume em 2020 e 2019 combinados.

Com as conversões, os desenvolvedores também esperam capitalizar o aumento da demanda por aluguéis, pois a compra de uma casa se torna menos acessível.

O Índice CoreLogic Case-Schiller mostra que o preço médio das casas nos EUA aumentou mais de 15% ano a ano em julho, marcando o 126º mês consecutivo de aumentos ano a ano. Enquanto isso, o financiamento dessas casas caras se tornou mais difícil –  Freddie Mac disse este mês  que a taxa média de hipoteca de 30 anos ultrapassou 6% pela primeira vez desde 2008 e foi mais que o dobro da taxa do ano anterior.

Prédios de escritórios com vagas teimosamente altas são os principais alvos das conversões

O fornecimento dessas conversões pode ser mais fácil nos próximos anos, especialmente porque os escritórios continuam vazios. O site CommercialEdge indicou em agosto que a taxa média de vacância de escritórios dos EUA de 15,1% não havia melhorado no ano até agosto, mesmo com os estados relaxando as restrições para espaços de trabalho compartilhados e os empregadores imploraram a seus funcionários que retomassem seus deslocamentos diários.

Por extensão, o valor do espaço de escritório está diminuindo – tornando os projetos de conversão mais lucrativos quando o financiamento pode ser garantido. Um estudo realizado por pesquisadores da Universidade de Columbia e da Universidade de Nova York publicado em junho descobriu que o aumento das oportunidades de trabalhar em casa pode ter destruído mais de US$ 500 bilhões em valor futuro do escritório.

Tom Ralston, um incorporador que faz parceria com a Dwelling Place, uma incorporadora sem fins lucrativos em Grand Rapids, Michigan, disse que os problemas do escritório significam uma oportunidade devido ao forte mercado de aluguel. A empresa fechou recentemente um escritório de 80.000 pés quadrados em Wyoming, Michigan, em agosto e planeja investir US$ 32 milhões para converter a propriedade em habitação multifamiliar.

“Não é necessariamente repetível em todos os prédios de escritórios vagos, mas é uma reutilização criativa de uma estrutura muito bem construída”, disse Ralston ao site MiBiz .

O mesmo caso poderia ser feito para os hotéis, que ainda estão lutando para atrair trabalhadores, disse Hubbard. O Bureau of Labor Statistics disse em setembro que o setor de hospitalidade caiu mais de 1,2 milhão de trabalhadores em relação aos níveis de pessoal em fevereiro de 2020.

Municípios impulsionam conversões

Os desenvolvedores estão recebendo uma ajuda crítica dos governos estaduais e locais, disse Eddy O’Brien, cofundador da Blaze Capital Partners, um desenvolvedor que fez quatro conversões este ano, incluindo a transformação de um hotel Homeward Suites no The Spoke na McCullough Station, aa Projeto multifamiliar de 124 unidades em Charlotte, Carolina do Norte.

Por exemplo, o prefeito de Pittsburgh, Ed Gainey, introduziu em julho um programa de incentivo de US$ 2,1 milhões para que incorporadores convertam prédios de escritórios vazios em moradias. O programa inclui reformas de zoneamento destinadas a facilitar os projetos de conversão e financiamento do American Rescue Plan federal, informou o Pittsburgh Post-Gazette .

Mas uma questão incômoda enfrentada por O’Brien e Hubbard é o financiamento que se tornou mais escasso desde que o Federal Reserve começou a aumentar os juros para combater a inflação. O’Brien disse que os credores estão originando empréstimos, mas podem estar procurando projetos que possam ser concluídos em um período mais curto. Ele acrescentou que, embora as conversões possam atender a esse critério, o financiamento ainda pode ser difícil de garantir para desenvolvedores sem um histórico de fazê-los.

Glenn Ebersole, gerente de desenvolvimento de negócios da JL Architects em West Chester, Pensilvânia, especulou que os problemas de financiamento da construção persistiriam em 2023 e que os desenvolvedores que não se adaptarem seriam “deixados para trás”.

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