Grandes investidores estão comprando menos casas para alugar, apostando que os preços cairão. Caso em questão: um portfólio de 2.000 casas acabou de ser retirado do mercado depois de não atrair compradores em sua avaliação de US$ 500 milhões.

No verão passado, um enorme portfólio de 2.000 casas chegou ao mercado.

No verão passado, um enorme portfólio de 2.000 casas chegou ao mercado.

As propriedades, que estavam espalhadas pela região de Sunbelt nos EUA e avaliadas coletivamente em mais de US$ 500 milhões, eram administradas pela Resicap, uma empresa de aluguel para uma única família com sede em Atlanta, conhecida por seu trabalho com os principais investidores imobiliários, incluindo a Lone Star Funds. . O portfólio oferecia aos compradores a chance de adquirir casas em mercados atraentes como Dallas, Atlanta e Orlando, Flórida – normalmente uma proposta tentadora para os investidores que comprometeram dezenas de bilhões de dólares para adquirir casas em massa e capitalizar os aluguéis crescentes.

A carteira, no entanto, não reuniu lances, pelo menos nenhum que fosse considerado realista. O vendedor, representado pelo banco de investimento imobiliário Eastdil Secured, decidiu esperar para testar o mercado novamente em uma data posterior, disseram pessoas com conhecimento do processo de marketing ao Insider.

O mercado de carteiras de aluguéis unifamiliares, antes em alta, desacelerou consideravelmente à medida que os maiores participantes enfrentam custos de empréstimos mais altos e volatilidade do mercado. Os investidores, que dizem que ainda estão otimistas com o setor, reduziram seu ritmo de aquisição no momento. Enquanto isso, os vendedores não estão dispostos a vender a preços mais baixos, e muitos decidiram manter as propriedades, esperando obter o preço pedido nos próximos meses ou em 2023.

“Há muitas coisas paradas”, disse uma pessoa com conhecimento do processo de marketing da Resicap, pedindo anonimato para proteger as relações comerciais.

Certamente, havia fatores que complicavam o portfólio administrado pela Resicap. Por um lado, mais da metade das casas ainda estavam sob contrato para serem compradas ou ainda não haviam sido reformadas, atrasando a renda para um comprador. Mas essas questões teriam sido menos dissuasivas um ano atrás, quando a concorrência era ampla e os empréstimos eram baratos.

Os desafios não se limitam a grandes portfólios de SFR. Portfólios de médio porte de cerca de 50 propriedades também estão sendo negociados com descontos em comparação com o que poderiam ter obtido no início do ano, disse Tejas Joshi, diretor de aluguéis para uma única família da empresa de investimentos Yieldstreet, que desembolsou cerca de US$ 200. milhões em SFR e possui cerca de 600 casas, com outras 150 atualmente em construção.

“Se estou tentando comprar casas, preciso projetar ou ter confiança em quanta valorização do preço das casas verei nesses mercados nos próximos anos, porque toda a minha renda mensal de aluguel vai para a manutenção dívida”, disse Joshi.

Com o mercado imobiliário em fluxo e a dívida mais cara, carteiras de todos os tamanhos se tornam “muito mais arriscadas” para comprar, acrescentou Joshi.

Grandes investidores com milhares de casas em suas carteiras têm pouca semelhança com compradores individuais. Mas a desaceleração nas transações SFR reflete a dinâmica no mercado imobiliário mais amplo, já que os compradores descobrem que têm mais poder de negociação em meio à demanda mais fraca.

Alguns dos maiores proprietários do SFR deixaram claro que estão sendo mais seletivos com suas compras como resultado das taxas de juros mais altas.

A American Homes 4 Rent, que possui quase 60.000 casas de aluguel em todo o país, recentemente reduziu seu volume de compras esperado este ano em US$ 200 milhões, uma redução de 22% em relação às projeções feitas no início deste ano. Os planos mudaram em antecipação a negócios mais atraentes no final deste ano, disse o CEO da empresa, David Singelyn, a analistas durante a teleconferência de resultados do segundo trimestre da empresa em agosto.

“As taxas de juros subiram enquanto os preços das casas ainda não reagiram de maneira significativa”, disse Singelyn durante a teleconferência. “Além disso, estes são tempos incertos nos mercados de capitais.”

A Invitation Homes, que é uma das maiores operadoras de SFR nos EUA e administra cerca de 85.000 casas, adotou “uma abordagem um pouco cautelosa” para adquirir propriedades neste verão, disse Dallas Tanner, CEO da empresa, durante seu segundo trimestre os ganhos chamam no final de julho.

“Achamos que pode haver algumas oportunidades de compra ainda melhores até o final do ano”, disse Tanner.

Em agosto, a Home Partners of America, uma subsidiária da Blackstone que possuía mais de 17.000 aluguéis no ano passado, disse que pausaria a compra de casas em 38 dos mais de 80 mercados em que opera. A empresa disse em seu site que levou em consideração a valorização do preço dos imóveis, as regulamentações estaduais e locais e a demanda do mercado ao decidir quais cidades abandonar temporariamente, e um porta-voz da Blackstone acrescentou que os mercados pausados ​​representam “menos de 5% de nossa atividade recente .”

No entanto, espere que isso seja uma pausa temporária na atividade de transações, em vez de um recuo prolongado por parte dos compradores. Investidores abastados ainda acreditam fortemente em aluguéis para uma única família e estão se preparando para continuar gastando pesadamente em aquisições de casas no futuro. Os negócios ainda estão sendo feitos – uma carteira da SFR foi negociada em agosto por pouco mais de US$ 140 milhões, de acordo com uma pessoa com conhecimento do negócio.

Alguns compradores continuam avançando apesar das taxas de juros mais altas. A Tricon Residencial, que possuía mais de 33.000 aluguéis unifamiliares em 30 de junho, disse que planeja comprar 3.600 casas no segundo semestre do ano. A empresa originalmente esperava comprar mais de 8.000 casas este ano, disse Gary Berman, CEO da Tricon Residential, a analistas durante a teleconferência de resultados do segundo trimestre da empresa em agosto. Agora provavelmente atingirá a marca de 8.000 casas, o que representa apenas uma ligeira retração, disse ele.

Como os compradores regulares de casas, a Tricon vem exibindo um poder de negociação que não tinha um ano atrás.

“Nos vemos mudando de ofertas com preço premium para preço de tabela para agora oferecer abaixo do preço de tabela”, disse Berman, “e ainda sendo bem-sucedidos em nossas compras”.

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